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小區(qū)內(nèi)停車位的法定歸屬

更新時(shí)間:2017/6/8

小區(qū)內(nèi)停車位的法定歸屬

一、地上停車場(chǎng)屬全體業(yè)主共同所有。

    地上停車場(chǎng)不具備建筑物的特征,是占用建筑區(qū)的道路或其它公共場(chǎng)地,其占用的土地的使用費(fèi)已經(jīng)公攤在小區(qū)建筑的整體成本之中,且其開發(fā)成本較低,鑒于這個(gè)事實(shí)《物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定了地上停車場(chǎng)直接歸全體業(yè)主共同所有,共同合理使用。這也和我國(guó)現(xiàn)行的《規(guī)劃法》相配套。

    我國(guó)的《規(guī)劃法》要求開發(fā)商在設(shè)計(jì)住宅建造方案時(shí),應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)建造車位,這也明確了地上停車位作為公共配套設(shè)施的功能和開發(fā)商建造地上停車位的法定義務(wù),地上停車場(chǎng)作為公配設(shè)施,是建筑物的輔助設(shè)施,應(yīng)交付建筑物的所有業(yè)主共同使用。其具體使用方案可由業(yè)主委員會(huì)討論通過(guò)。

二、物業(yè)無(wú)權(quán)收取地面停車費(fèi)。

    《物權(quán)法》施行后,小區(qū)物業(yè)將無(wú)權(quán)收取地面停車費(fèi),只能收取看車費(fèi),但其看管不嚴(yán)造成車輛丟失、破損的應(yīng)依法、依約承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

三、地下停車場(chǎng)可由開發(fā)商和業(yè)主協(xié)議約定歸屬。

    地下停車場(chǎng)即車庫(kù),指具有建筑物征,具有四周封閉的空間,開發(fā)成本相對(duì)較高,且其建筑成本不一定分?jǐn)偟秸麄(gè)小區(qū)的建造成本中。為此《物權(quán)法》給予開發(fā)商通過(guò)約定保留車庫(kù)所有權(quán)的可能性。即開發(fā)商可在商品房買賣合同中與購(gòu)房者約定不出售地下停車場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)。這實(shí)際上是賦予地下停車場(chǎng)作為獨(dú)立客體的地位。即地下車庫(kù)作為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)存在,可單獨(dú)進(jìn)行交易,《物權(quán)法》第七十四條第二款規(guī)定,這種交易可通過(guò)出售、出租、附贈(zèng)等形式實(shí)現(xiàn)。

四、業(yè)主對(duì)地下停車場(chǎng)具有優(yōu)先權(quán)。

    如果開發(fā)商保留了地下停車場(chǎng)的所有權(quán),《物權(quán)法》第七十四條第一款規(guī)定,對(duì)開發(fā)商出賣、出租地下停車場(chǎng)做出了限制,目的是保護(hù)小區(qū)業(yè)主權(quán)益,限制開發(fā)產(chǎn)為了追求高額利潤(rùn),將地下停車場(chǎng)高價(jià)出讓給非業(yè)主。這種限制就是地下停車場(chǎng)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要,賦予業(yè)主對(duì)車庫(kù)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、優(yōu)先承租權(quán),即在同等條件下,本小區(qū)業(yè)主對(duì)地下車庫(kù)優(yōu)先購(gòu)買、承租。如開發(fā)商不通知本小區(qū)業(yè)主,將地下停車場(chǎng)轉(zhuǎn)讓或出租,本小區(qū)業(yè)主可向法院主張,開發(fā)商轉(zhuǎn)讓、出租合同無(wú)效。

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