0537-3281863
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更新時間：2016/2/2
案件回放：
李某無視合同協(xié)議規(guī)約
擅自安裝熱水器成為被告
2003年9月，李某購買了沈陽市皇姑區(qū)某處頂樓房屋。9月27日，李某、房產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)公司共同簽訂了《物業(yè)管理公約》，其中約定“禁止在天井、私家花園、平臺、露臺、屋頂、綠地、道路或者其他共用部分、場地搭建建筑物、構(gòu)筑物”;在公約附件中也寫明“業(yè)主不得在屋頂公共部位安裝太陽能熱水器”。李某還與物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)¬議》、《裝修管理服務(wù)合同》，約定“業(yè)主不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能”;“頂層屋面不允許安裝太陽能熱水器”。
2004年1月，李某在自家居住的樓房頂上安裝了太陽能熱水器，物業(yè)公司管理人員多次持合同和協(xié)¬議等相關(guān)文件前去說服和制止，要求李某拆除熱水器，而未能奏效。為了維護(hù)小區(qū)廣大業(yè)主的利益和住宅小區(qū)整體環(huán)境，物業(yè)公司將李某起訴到沈陽市皇姑區(qū)人民法院，請求法院判令李某拆除熱水器，恢復(fù)樓頂空間原¬狀。
法院判決：
協(xié)議合法有效，限期拆除熱水器
李某認(rèn)為，小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主應(yīng)為本案訴訟主體，直到物業(yè)公司起訴時，小區(qū)業(yè)主對他安裝太陽能熱水器從未提出異議，也未授權(quán)物業(yè)公司起訴:太陽能熱水器安裝在自己所購買房屋的屋頂，是自己行使所有權(quán)的正當(dāng)行為，他人無權(quán)干涉，《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)¬議》和《裝修管理服務(wù)合同》是原¬告提供的格式合同，應(yīng)無效。
法院認(rèn)為:雙方簽訂的一系列文件合法有效。協(xié)¬議規(guī)定的“該商品房所在樓宇的房屋使用權(quán)及外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主”，其含義為:區(qū)分所有建筑物的樓頂空間屬于區(qū)分所有建筑物的共用部分，不能歸屬于頂層區(qū)分所有權(quán)人專有使用，因樓頂空間關(guān)系到建筑物的防雨、壽命和安全，關(guān)乎到全體區(qū)分所有人的利益。如果將區(qū)分所有建筑物的共用部分劃歸個別的區(qū)分所有權(quán)人專有使用或者專有所有，無疑都是對其他區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)益的損害。遂判決:李某于判決書生效后十日內(nèi)自行拆除熱水器，將屋頂恢復(fù)原¬狀。
宣判后，李某不服，提起上訴。二審法院“駁回上訴，維持原¬判”。
法官評析
物業(yè)公司依業(yè)主委員會授權(quán)可起訴部分業(yè)主
近年來，在物業(yè)小區(qū)內(nèi)因封閉陽臺、樓頂安裝熱水器、安裝鐵柵欄等因使用公共部位而產(chǎn)生的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛日益增多。
各建筑物區(qū)分所有人對共有部分的管理需要形成共同意志，才能夠予以貫徹執(zhí)行。這就需要設(shè)定一種建筑物管理團(tuán)體（在物業(yè)管理法律關(guān)系中稱之為“業(yè)主委員會”）。在委托管理關(guān)系中，物業(yè)管理公司根據(jù)業(yè)主委員會的委托授權(quán)開展管理活動。因此，當(dāng)個別區(qū)分所有權(quán)人（即個別業(yè)主）有妨礙¬建筑物正常使用功能或妨礙¬物業(yè)管理公司正常的管理行為時，物業(yè)管理公司有權(quán)依據(jù)業(yè)主委員會的授權(quán)請求法院判決侵權(quán)人排除妨礙¬。
本案中，被告李某在建筑物公用部分樓頂空間安裝熱水器，違反了物業(yè)公約的規(guī)定，對建筑物的防水帶來隱憂，影響到建筑物其他共有人的利益，因此，物業(yè)公司作為物業(yè)的委托管理人，依據(jù)業(yè)主委員會的授權(quán)，要求其排除妨礙¬，理由正當(dāng)，法院判決支持原告訴訟請求是正確的。