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更新時間：2016/3/11
在今年的全國兩會上，全國人大代表、安徽工業(yè)大學商學院教授楊亞達關注到物業(yè)管理立法工作滯后的現實，建議盡快制定和出臺《物業(yè)管理法》，為物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范發(fā)展奠定法律基礎。
問題拖欠物業(yè)費等六大糾紛困擾物業(yè)與業(yè)主
物業(yè)管理行業(yè)快速成長，物業(yè)管理的領域已從單一類型物業(yè)到基本覆蓋不動產管理的所有領域。但由于物業(yè)管理立法工作的滯后，缺乏權威性法律的有效約束，產生了很多物業(yè)糾紛。
楊亞達調研發(fā)現，這些糾紛主要表現為6個方面：業(yè)主拖欠物業(yè)費、供暖費等的糾紛；公共費用分攤糾紛；小區(qū)停車位收費引起的糾紛；業(yè)主違章搭建引起的糾紛；業(yè)主在小區(qū)內人身財產受到侵害或傷害引起的糾紛；前期物業(yè)管理公司拒不撤出管理區(qū)域引起的糾紛。
究其原因，楊亞達認為，物業(yè)管理牽涉多個方面，實踐中有很多原因，比如物業(yè)公司在保潔工作、維修養(yǎng)護、安全防范等服務上不到位引起的糾紛。物業(yè)公司管理不規(guī)范，管理隊伍素質較低，服務意識、服務質量差。還有一些糾紛是由于業(yè)主對物業(yè)服務標準的認識存在偏差產生。此外，一些業(yè)主法律意識不強，不能分辨物業(yè)企業(yè)的責任范圍。業(yè)主對涉及業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)公司、業(yè)主與業(yè)主之間不同的法律關系認識不足，從而產生維權。
物業(yè)條例執(zhí)行力得不到有效保證
楊亞達注意到，我國目前在物業(yè)管理立法上，主要依據國務院2003年6月8日頒布的《物業(yè)管理條例》和國務院有關部門制定的其他一系列有關物業(yè)管理的規(guī)章和規(guī)范性文件。
2007年《物權法》的頒布，首次明確了“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”概念，界定了物業(yè)管理的性質和范圍，確認了物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主之間平等的合同關系。但從總體上來說，物業(yè)管理的法律環(huán)境和立法工作還存在較多的問題。
楊亞達認為，我國現行物業(yè)管理的法律政策從立法的級次上看，除《物權法》外，都以行政法規(guī)、規(guī)章或紅頭文件的形式出現，在法律體系中效力層次較低，強制力不足，導致具體執(zhí)行中困難重重，仍有許多具體問題長期無法得到有效解決。《物權法》雖然法律級次高，但可操作性不夠。而《物業(yè)管理條例》雖然具體細致，但法律級次低、處理有關糾紛和違規(guī)行為的執(zhí)行主體、處理程序都不明確，使得執(zhí)行力得不到有效保證。
缺乏適當的物業(yè)管理法律
楊亞達認為，現有的物業(yè)管理法規(guī)適用范圍較窄，通常局限在對居民住宅區(qū)的物業(yè)管理上。而物業(yè)管理實踐的范圍極廣，除住宅區(qū)外，寫字樓、工業(yè)區(qū)、學校、醫(yī)院、商場、車站、碼頭、運動場館等各類建筑物都存在物業(yè)管理實踐活動。這些場所的物業(yè)管理實踐，缺乏具體的法律法規(guī)指導。
雖然有些地方性法規(guī)、規(guī)章中也規(guī)定了寫字樓、商住樓可以參照執(zhí)行，但在執(zhí)行的過程中，由于沒有概括集中各類物業(yè)建筑物的整體特點，往往難以依照這些地方性物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章來進行整體的規(guī)范管理。
目前，全國已有深圳、青島、沈陽、常州、合肥、北京、廣州、上海等一大批省、市制定了物業(yè)管理的地方法規(guī)。還有些省、市正在醞釀立法。楊亞達認為，現有的地方物業(yè)管理法規(guī)整體協(xié)調性相對較差，缺乏系統(tǒng)、完善的法律法規(guī)體系。出現這個問題的根本原因還是在于缺乏一個全國性的、最權威的、強制力適當的物業(yè)管理法律作為地方立法的指導和依據。
建議盡快制定和出臺 《物業(yè)管理法》
楊亞達認為，物業(yè)管理多年的實踐、《物權法》的出臺，使得立法的基本條件具備。因此，建議盡快制定和出臺《物業(yè)管理法》，為物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范發(fā)展奠定法律基礎。
針對具體立法的內容，楊亞達認為，《物業(yè)管理法》應明確以下一些內容：具體深入地界定建筑物區(qū)分所有權范圍；繼續(xù)完善業(yè)主大會制度，明確業(yè)主大會、業(yè)主委員會的法律責任；完善管理規(guī)約制度，提高業(yè)主自律意識；規(guī)范物業(yè)承接驗收制度；進一步強化物業(yè)服務企業(yè)資質管理制度和物業(yè)服務人員職業(yè)資格制度；繼續(xù)沿用《條例》中規(guī)定的住房專項維修資金的保管使用制度；建立物業(yè)服務糾紛高效解決機制等。